Александр Островский, финансист по образованию, занимается девелопментом три года.Работал над такими объектами: «Панорама на окраинных», ЖК «На кондукторской».Сегодня развивает компанию Lev Development.

Александр рассказал ZAXID.NET о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость, а как выбирать квартиру для себя.Почему застройщики начали давать названия домам и чем отличается «цена» недвижимости от ее «ценности».А также о себестоимости новых квартир во Львове, почему у нас еще не скоро появятся дома с центральным кондиционированием, а также о положительных последствиях налога на недвижимость и о том, кто «обрушил» цены на жилье во Львове.

Ранее квартиры продавались, теперь их продают

Во Львове строят очень мало жилья и рынок еще очень далек от насыщения.В последнее время темпы строительства увеличились, но, даже по сравнению с другими регионами Украины, я не говорю уже с соседней Польшей, это критически мало.По данным официальной статистики, на одного львовянина приходится 23-24 квадратных метра жилья.И это, конечно, влияет на цену недвижимости не в пользу покупателей.

С другой стороны, поводом для оптимизма является то, что за последние три - четыре года, ситуация начала меняться.Ведь еще в 2010-2012 годах во Львове более 80% рынка строительства контролировали 5-6 крупных компаний.Строительным грандам, которые хорошо знают друг-друга, было легко договориться между собой.И они решали, например, продаем по 700 долларов за квадратный метр.

Строительным грандам было легко договориться между собой, и они решали - продаем по 700 долларов за квадратный метр

Почему такая цена?Но люди же покупают.Тогда никто не брался строить дом за менее чем 100% прибыли.В результате был искусственный дефицит жилья.В 2011 году во Львове в эксплуатацию было введено около 200 тыс. Кв м жилья.К сравнению, в Ивано-Франковске, который в три раза меньше, в тот же период ввели в эксплуатацию 400 тыс. Кв.м жилья.

Когда на рынок Львова зашел «Набережный квартал», они начали строить большое количество квадратных метров жилья.Их можно по-разному оцинуваты, но остается фактом то, что они первые, кто во Львове начали строить сразу много домов.Я не буду сейчас оценивать качество, факт тот, что дома стоят.С ними пытались бороться, мол, почему так дешево продают.Но они зарабатывали на себя.И главное, они выставили другую планку цены - существенно дешевле и в национальной валюте.И именно им Львов обязан тем, что теперь, когда появилась предложение, то нет спекулятивной цены на жилье, когда качество на гривну, а продают по три.

ЖК Shuttle в Дубляны

Клиентам уж важно, какого цвета будет фасад дома

Еще три года назад недвижимости было мало, а качественной - особенно мало.Не было даже особой рекламы.А теперь застройщику важно не просто построить, а построить так, чтобы продать.Ранее клиент искал, а теперь ищут клиента.Ранее квартиры продавались, а теперь их продают.Девелоперы начали нанимать маркетологов, а в архитектурных бюро появились люди, которые рисуют фасады.

Дело в том, что раньше для того чтобы получить разрешение на строительство, достаточно было нарисовать «коробку с окнами» и заранее никто не думал, какого цвета будет фасад дома, это было неважно, ни строителям, ни будущим жильцам.А теперь клиентам важно, какой будет фасад, а застройщики пытаются выделиться и заложить смысловую нагрузку в будущий дом - жилые комплексы получили названия.

Во Львове достаточно много частных инвесторов, которые покупают по 5-10 квартир, когда еще даже котлована нету.Застройщики предлагают им специальные цены

Кроме того, с каждым днем ​​меняются и требования к качеству жилья.Если пять лет назад мы писали, что у нас в доме есть домофон и это было круто.А теперь, для того чтобы привлечь клиента в наш жилой комплекс «Шаттл», мы устанавливаем здесь централизованную систему очистки воды.Для нас это стоит дополнительных 500 тыс. Грн и мы 8 лет ее обслуживаем, но мы понимаем, что это важно.Это как климат контроль в машине, когда сегодня без него невозможно продать автомобиль, а когда это была роскошь.

Зато до центральных систем кондиционирования в доме мы еще не дошли.Думаю, что это еще не скоро станет нормой.Во-первых, это слишком дорого, во-вторых, несмотря на положительные изменения в требованиях к качеству жилья, мы до сих пор классифицируем его так, как в начале 90-х классифицировали машины - «иномарка» и «наша».«Новостройка» это «иномарка», когда не спрашивают какая она или где находится, а достаточно слова «новостройка» и это круто.

В строительных нормах до сих пор существуют «естественные щели» для окон

Застройщики вынуждены меняться, но их тормозят, в том числе, и старые строительные нормы.У нас до сих пор действует целый ряд бессмысленных государственных норм еще с советских времен, которые никто не менял.Например, для деревянных окон в ДБН предусмотрено «естественные щели».Эти «щели» мы все в свое время заклеивали скотчем.Или, например, комната не может быть узкой 2,8 м, не пройдешь экспертизы.Но эффективность и удобство недвижимости никто не учитывал.

С другой стороны строители часто не задумываются над важными мелочами.Например, когда я только начал заниматься строительством, то моим первым проектом в составе другой компании стал ЖК «Панорама» на улице окраинных, что был законсервирован в течение полутора лет.Это был мой первый проект, на который я повлиял весьма существенно.Именно в нем мы решили остеклить лоджии и сделали квартиру по принципу открытого пространства - вывели отопления и забрали балконы.Потому что мы понимали, что балконы все равно застеклят, и это будет некрасиво.На этом же объекте я столкнулся с тем, что там не было предусмотрено спуска лифта на подземный паркинг.То есть подземный паркинг есть, но лифт туда не спускается.Сделать это конструктивно, как оказалось, совсем не сложно.Это увеличило стоимость проекта на 500 тыс. Грн, но вы дом продаете за 40 млн грн.На самом деле, все понимают, что продадут и так, и так - просто люди или будут, либо не будут иметь комфорт.

ЖК Shuttle в Дубляны

Важно, когда дом вызывает эмоции

Я хочу, чтобы мы перестать продавать «Квадратный метр», а начали продавать «вид из окна».Когда люди покупают квартиру они должны задумываться не только о ее цене, но и о ценности именно для них.

Например, я знаю многих людей, которые очень не любят Сихов и для них квартира на Сыхове не имеет никакой ценности, даже в доме самого лучшего качества с видом на лес.А для кого-то это самый удобный район, где живут все его родственники.Для кого-то будут говорить такие базовые ценности как экология и он будет рассматривать покупку квартиры в комплексе «Город трав», а вопрос количества квадратных метров будет второстепенным.Если ценность выше цены, то есть смысл покупать эту квартиру.

Однако, если отсутствуют такие четкие приоритеты, то при выборе квартиры главное посмотреть более трех объекты, а лучше 100. Надо потратить время и увидеть различные варианты.Продавцы знают, что клиент, который посмотрел более трех объектов становится проблемным, поскольку он уже имеет опыт.

Себестоимость строительства во Львове в среднем сейчас 8-9 тыс. Грн, поэтому цена жилья в 10000 грн / м2 является адекватной

Если человек делает ошибку при выборе квартиры, то это, прежде всего, из-за того, что она не предоставила достаточно внимания этому вопросу.

Когда покупаешь квартиру, надо обязательно увидеть предыдущие, уже готовые объекты компании.Если компания новая и небольшая, то вы очень просто можете пообщаться с владельцами, которые с удовольствием расскажут вам о своих предыдущих объекты, которые они делали в составе других компаний.

А еще я бы советовал обращать внимание на то, что Львов действительно больше, чем кажется и рассматривать квартиры за пределами города.Ведь, например, с Дублян до Оперного театра ближе, чем с Сыхова.Конечно, «одинокий хипстер» будет покупать квартиру в центре, максимум на проспекте Чорновила.Но если у меня трое детей, то для меня жилье в центре не имеет никакой ценности - нет двора, нет природы, нет, где коляску поставить подобное.

Цена квартиры в долларах - это манипуляция застройщика

По стоимости квартиры, то на сегодняшний день средняя цена сделки на приобретение квартиры во Львове - 700 тыс. Грн.Почему все еще называют цены на квартиры в долларах?Это обман!Например, мы продаем квартиры только в гривнах, а когда нас спрашивают сколько это в долларах мы говорим: «А какая нам разница?».Тот кто ставит цену в долларах - он просто манипулирует, ведь в структуре цены строительства жилья доллара нет вообще.

Посмотрим на структуру стоимости недвижимости: земельный участок - в подавляющем большинстве случаев застройщики получают участок по бартерным соглашениям, когда отдают примерно 10% площади городу.Итак, к доллару это никак не привязано.Разработчик проекта получает гонорар в гривнах, как и строители получают зарплату в гривнах, не в долларах.Налоги, электроэнергия, топливо - это также в гривнах.Строительные материалы - это, например, бетон от «Николаевцемента», «Волыньцемент» и т.п. - это также оплата в гривнах.Металл - в гривнах.Есть определенные технологические составляющие, которые везут из Польши или из Германии, но это также не доллар - это евро.Поэтому девелопер, который привязывает цены на квартиры к доллару просто хочет заработать на курсе.

Кроме того, почему-то никто не говорит о том, что мировые цены на сырье снижаются - только металл подешевел втрое.И эта тенденция началась в 2013 году.На сегодня адекватная цена квадратного метра жилья во Львове - это 10 тыс. Грн.

По себестоимости, то это вещь довольно условная - можно уложиться и в 7 тыс. Грн, но это означает, например, отсутствие плитки в подъезде.С другой стороны, где прокладка сетей может быть очень дорогим.В среднем себестоимость 1 кв.м составляет около 8-9 тыс. грн.

Поэтому не стоит пугаться слишком низких цен на квартиры - это не всегда означает аферу.Застройщик вполне может какую-то часть квартир продать «в ноль» или даже себе в убыток, но он заработает на других проектах.Для кого-то и сто гривен - заработок, а кто-то - за тысячу с кровати не поднимется.Кто-то может ждать и продавать долго, а кто-то должен быстро.

Рынок сейчас очень динамичен.Например, раньше когда было «улучшение и стабильность» в 2012 году, то никто не брался за строительство без заработка менее 100%.Такая логика.Строили, скажем, одноподъездного десятиэтажный дом и зарабатывали миллион долларов.200-300 долларов в квадрате.Сейчас все изменилось.

Для перепродажи покупают 30% всех новых квартир

На сегодня 30% всех сделок на продажу квартир - это инвестиционные соглашения, когда люди покупают недвижимость для того, чтобы ее перепродать или сдать в аренду.Это отдельный вид бизнеса, которым занимаются физические лица.Это профессиональные инвесторы, которые сразу покупают пять-десять квартир, к ним обращаются застройщики еще до начала и предлагают им специальные цены.Это достаточно рискованная инвестиция, ведь они покупают квартиры за реальные деньги, когда еще нет даже котлована.Поэтому для них важно имя компании.Во Львове достаточно много людей, которые готовы 100-200 тысяч долларов вложить в строительство.Они очень важной составляющей строительного бизнеса.

Частично они диктуют правила на рынке, поэтому, у нас еще не скоро станут массово популярными квартиры «под ключ», ведь в квартирах инвестиционного спроса, или же для перепродажи, ремонт не нужен.Хотя девелоперы «Бельгийского городка» частично опровергают это утверждение.Они, по-моему, доказали важную вещь - Украинец ничем не отличается от бельгийца, поляка, немца.Так же мыслит и так же готов платить за выбор и качество.

Налог на недвижимость в Украине будет регулировать рынок и снижать цены на аренду

Они сделали очень правильно - показывают базовую версию и ты можешь выбрать.Мы, в свою очередь пошли дальше - наше архитектурное бюро разрабатывает несколько вариантов «квартиры под ключ» и люди могут выбрать.

Хотя с нашей национальной традиции «я лучший архитектор» бороться трудно.Таким мы предлагает без дополнительной оплаты развести свет по квартире, по их проекту.Можно также, менять планировку квартиры или делать теплый пол, и все без дополнительной оплаты.

Налог на недвижимость нужно вводить не с 60 кв.м

Когда мы недвижимость, мы должны понимать, что она может генерировать как прибыль, так и убыток.А у нас есть поговорка: «Пусть стоит - есть не просит», которой временами пользуются те, кто вкладывает деньги в недвижимость.Но недвижимость не может «не просить есть», она должна приносить прибыль.

Я большой сторонник налога на недвижимость - правильно, что ввели налог после 60 кв.м, я бы вообще вводил после 20 кв.м. Ведь во Львове не хватает жилья, на наем в том числе, поэтому, налог на недвижимость будет побуждать владельцев свободных площадей сдавать их в аренду.Таким образом регулируется рынок и снижаются цены - владельцу нет смысла держать закрытое помещение, он будет его сдавать чтобы оно на себя зарабатывали.

Квартира «для себя» также не должна генерировать минус.Здесь прежде всего речь идет об энергоэффективности дома и индивидуальное отопление, благодаря которому, в случае вашего отсутствия, вы не будете платить бешеные счета.Именно поэтому нет смысла покупать квартиру в доме советской застройки.Это как выбирать между, например, Mercedes 1985 выпуска и Daewoo Matiz 2014 выпуска.По цене почти то же самое.Престижнее, конечно, звучит Mercedes, но в нем нет кондиционера и он потребляет слишком много горючего.Но пока мы, застройщики, еще конкурируем именно с этим неэффективным жилым фондом, а не между собой.

Материал подготовлен к публикации в партнерстве с компанией Lev Development

Информация представлена по сообщениям информагенства zaxid.net.